尊敬的各位领导、各位来宾、各位新闻界的朋友们，大家下午好！

欢迎光临周六下午东亚国际城售楼处举行的“自己的房价自己定”有奖竞猜新闻发布会。

房价一直以来都是我们购房者关心的话题，在购房时它往往可以左右人们最终购房的决定，但现实生活中房价与房子所处的地段，以及房子的居住环境等等都有密切的联系，购房者在选择判断房地产价值时越来越仔细，我们东亚房地产一直致力于打造适合百姓居住需求的高品质产品。在注重建设品质和品牌的同时，我们更关心业主对东亚国际城价值的判断，东亚国际城在沈城广大购房者的眼中到底值多少钱是我们一直想了解的，只有了解了东亚国际城在百姓眼中的价值，才能最终制定出符合它的销售价格，为沈城百姓提供物超所值的居住环境。

今天的新闻发布会就是通过在场沈阳所有的大众媒体，将东亚国际城定价的利好消息传播给沈城的购房市民，同时也让在场的媒体做一个见证，东亚新华地产为百姓建房的实际承诺。

图为：东亚国际城'自己房价自己定'新闻发布会

图为： 东亚国际城 售楼现场

下面介绍一下出席会议的嘉宾：

东亚国际城营销负责人方强先生；

沈阳房地产研究所副所长、沈阳房地产开发研究会秘书长齐锡晶先生；

沈阳建筑大学管理学院院长教授刘亚臣先生；

沈阳晚报房地产广告部主任秦俑先生；

让我们用热烈的掌声对到来的嘉宾表示热烈的欢迎！

下面首先有请东亚国际城项目营销负责人方总为我们详细介绍自己房价自己定有奖大竞猜活动的相关情况。

图为：东亚国际城营销负责人 方强

方总：

非常感谢今天到场的业主朋友，以及我们的三位嘉宾，放弃休息时间来参与我们东亚国际城“自己房价自己定”的有奖竞猜活动的新闻发布会。同时，我也由衷的感谢我们沈阳的媒体朋友，大家利用星期六一起来验证我们东亚新华地产为百姓建房的这么一个大胆的利民举措。我们这种利民举措是全新的创新的与百姓议价互动的新的营销模式。我在介绍活动之前，我先向各位来宾介绍一下东亚国际城这个项目开发的母公司——东亚新华地产的经营理念，以及我们东亚国际城项目的特点。

我们东亚新华地产是一家来自于北京的专业的房地产开发公司，在北京应该说东亚新华地产也拥有一大批忠实的客户，这主要基于东亚新华的开发理念，以及我们优质的产品，我们在北京开发了六个项目，在我们售楼处的展板上有我们东亚新华在北京的汇报，会后我也真诚的邀请大家去详细的阅读了解一下我们新华地产在北京的开发业绩。

东亚新华地产进入房地产以后，我们的开发使命是为百姓建房，做百年地产。我们在产品定位上首先我们考虑的是广大老百姓最需要的产品，这是第一的，同时我们在工程建设上会严把工程质量关，以及我们的工程进度关，同时特别注重的是社区园林环境的建设，以及在工程建设方面比如像物业、门、窗这些建筑细节的施工，这都是我们工程管理一个重要管理手段。这样的目的就是使我们每一个客户都能够买到放心的产品，都能够居住的舒心、安心，这是咱们公司的理念。在这样的企业理念指导下，东亚新华地产在北京为北京老百姓提供了15000套优质的住宅产品，同时也为企业在北京建立了良好的口碑，以及我们企业强劲的发展后劲。从2007年底，我们公司开始实施三年发展战略，重点就是锁定环渤海经济圈，先后在沈阳、鞍山、包头都开发了大型的房地产项目，沈阳东亚国际城是今年五月份进入沈阳，这个项目总建筑面积58万平方米，我们在包头建设了总建筑面积100万平方米的东亚世纪城，现在正在销售当中，我们在鞍山有两个项目，一个是东亚第一城，一个是东亚和平城，这两个项目总开发面积100万平方米，现在也在销售当中。

东亚国际城是我们进入沈阳的第一个项目，在产品定位以及功能管理上我们都延续了公司一贯的经营开发理念，我们将东亚国际城打造成沈阳的标杆项目，所以说对于东亚国际城，我们总结了五大优势特点，第一是在产品规划设计上，我们所走的产品城市化的路线，我们在这个项目开发研制中，沈阳市场目前稀缺的入户电梯，以及非常人性化的三代同堂的亲子套间，在这里我做一下解释，一般电梯独立入户的户型应该来说它的面积是很大的，正常的合理来说开发面积应该在180平方米以上，这样的面积是有钱人所消费的尊贵的户型，它是一种奢侈而不是百姓能够消费得起的那种产品，但是这种产品它有它的优势就是私密性强，同时利用率非常高，同时安全性也非常好，但是由于面积大导致买房子的价款非常高，所以很多老百姓只能望房兴叹，大家无法消费，但是现在东亚国际城我们根据对市场的调研以及百姓购房的需求，我们能够实现106平方米就能够实现电梯独立入户，这种电梯独立入户是一户一卡，通过整个智能化的管理能够实现一户一卡这么个概念，它能够充分体现户型的私密性、安全性，以及高利用率，以及高舒适率这样的高质量的产品，这样的产品在我们一期户型推向市场后得到了沈阳老百姓的广泛的认可，包括我们的准业主，大家都非常认可这样的套型，但是由于一期我们的开发面积当中只开发了一百多套，套型有限，所以根据需求我们目前采取的是排号认求的方式，这也是为什么我们在冬季展开这个讨论的原因，冬季是房产销售的淡季，平时都有很多朋友在问为什么你们在接近春节的时候展开讨论，大家所关心的是东亚国际城的开盘时间以及开盘的价格，但是我们之所以为什么会提前收两千块钱认筹金进行排号这也是一个原因，因为我们一期的电梯独立入户的产品非常有限，大家都想购买这种电梯独立入户的套型，今天在场有很多我们的客户也有媒体朋友，希望大家会后能够和我们的销售员详细的了解一下这样的产品以及它的总体的开发量。

第二个就是我们的园林规划。我觉得东亚国际城的园林应该说是一个非常大的亮点，东亚国际城边上有一个河道，明年开春以后我们公司会对这条延伸河道进行改造，因为它紧挨着我们社区，包括河道的整治，包括绿化环境我们会做得非常好，同时我们的园林设置了五大风景园林，我相信我们的业主都能看到我们将来推广的叫湖际风情园林，我们把自然界中的山水石这样的地形地貌充分的会体现在我们的园林规划设计当中，这是我们第二个亮点。

第三大亮点应该来说是浑南区共享的浑南区域环境的优势。我到沈阳来以后通过和沈阳房地产一些专业人士的交流，包括和我们媒体朋友的交流，包括看到沈阳市政府对外公开的一些规划文件，应该说浑南区域我个人理解应该是一个高新产业区为主的新的城市中心，今天我们也有幸请到了沈阳建筑大学的教授，一会儿刘教授会跟大家详细的介绍浑南区域的发展趋势以及它的优势。

我理解浑南区域经济产业链有两大经济产业链，一个是高新技术经济产业链，我们的项目对面就是金属加工区，我们的边上同时还有新加坡高科技产业园区，这种经济产业链的定位通过政府的招商引资必然会带来大量的高科技的产业人群，这样的产业人群他的文化素质、消费水平以及经济收入都会大大的提升，给整个浑南区域发展注入新的生机。同时通过奥运商圈的拉动，因为奥运是以文化、会展、活动为主的文化产业，奥运商机的氛围已经形成。所以整个浑南新区有两条经济产业链，以及它所在的区域的优势，我想区域环境也是东亚国际城的一大卖点。

第四点，我总结东亚国际城项目的优势就是它的交通环境。因为我从沈阳市公交网上能看到，公布的信息是今年的5月1日沈抚通车，而在上周看到华商晨报看到沈抚轻轨将通车，而且地铁四号线也将开工。我们的项目左邻轻轨右邻地铁。将来在交通上会体现出非常大的便捷性。

第五、东亚国际城的价值优势。这也是我们重点阐述的一点。我们现在买房的时候从客户买房需求来看有三个方面，一个是改善需求，大家都有房，但是由于这个房子年代比较长，户型设计比较落后，随着家庭收入的改善，大家都有改善居住环境的欲望和需求，这是第一种购买需求；第二种购买需求也就是我们媒体朋友通常所说的刚性需求，也就是婚房，大家有的年轻人随着自己经济收入的增加，大家需要娶妻生子，大家需要自己的小家庭，自己的生活方式，这就是刚性需求的购买力；第三种需求就是投资价值的需求，从我这么多年的房地产从业经验来看，客户在买房的时候一般都是自住性需求和投资性需求都是兼顾的，所以说我判断也是我理解东亚国际城它的区域位置，投资价值非常的高，为什么这么理解？一、东亚国际城紧邻大学城，我们旁边是沈阳建筑大学，我们的对面就是金属加工区，我们边上紧挨着新加坡产业园区，它紧挨着这个区域，必然会带来大量的居住、租赁市场，同时我们的左邻轻轨右邻地铁的便捷条件也必然会给东亚国际城的价格带来很大提升。从我在北京的经验来看，一般在地铁边上的房子，离地铁一千米一般销售均价会提升800—1000元，因为修这一条地铁或者是一条轻轨政府的投资将是几十个亿的大量投资，它是政府在投资整个社会在受益，包括我们投资买房的顾客，包括商家，他们都会通过地铁输送来大量的人流大量的经济，有人气就有需求，有需求就有商业的蓬勃发展，通过几方面共同拉动区域经济和房地产价格的共同提升。所以我觉得东亚国际城第五个优势就是它的投资价格优势非常大。

刚才我简单扼要的介绍了一下东亚新华公司开发理念以及我们东亚国际城的卖点。欢迎大家与我们的销售人员进行沟通。

下面我再介绍一下今天活动的主题，今天的主题是自己房价自己定，东亚国际城这个项目在进入浑南区域开发以后，我们也进行了大量的市场调研，首先从市场定位上我们开发出差异化的产品，独立电梯入户，子母套型，产品好了是一方面，同时怎样能够让好的产品让普通的百姓都能买得起，这是我们公司理念的延续，所以我们对整个区域进行了调研，浑南新区的区域均价应该是在3500—4500，而沈阳的老百姓对东亚国际城的价格判断究竟怎样，所以我们起动了自己房价自己定这么一个非常有意义的互动营销方式，这种议价互动，怎么来理解，就是我们通过市场调研以后，东亚国际城设定了五个价格区间，从3500—5000，3500—3800，3800—4000，4000—42000，4800—5000块钱一个区间，我们邀请所有的业主以及所有关注东亚国际城的客户来通过自身的体验，通过对浑南区域的体验，通过对东亚国际城这个产品的认识，来给我们定价，最终东亚国际城的均价会根据我们这一次广泛的市场调研的基础来制定出一个非常合理的符合大部分人需求的一个价格，再正式面市。

在均价面市的时候就是东亚国际城开盘的时候，我们这个活动历时时间是两个月，从12月27日到2009年的2月27日，而我们计划的开盘时间应该是在09年的三月份，所以我也希望同时也呼吁我们媒体朋友把这一大好的信息广泛的传播给我们沈阳所有的需要买房的市民，以及没有买房需求的市民，大家共同的参与进，这样能使我们这次调研结果更彻底，我们制定出来的销售均价也更能贴近沈阳百姓的需求。同时为了支持也为了感谢广大的买房人热情的参与我们这次大型的市场调研活动，我们公司也设计了大量的奖品，这些奖品主要是感谢回馈大家给东亚国际城价格理性制定的一种支持，我们一等奖是2名，价值一万元的笔记本电脑，二等奖计划是三千块钱的品牌数码相机，三等奖是15名，价值一千块钱的MP4或者是同等时尚的电子产品，50名的末尾奖。我们的奖品面非常宽，主要就是为了感谢广大购房百姓对东亚国际城价格合理制定的一种理性支持。所以只要我们参与进来，大家就有机会。而最终我们的奖项评选方式，我们会在均价公布之前组织一个奖项评奖委员会，我们评奖委员会的组成是由我们东亚国际城开发商，以及邀请我们沈阳主流媒体共同参与，组成评奖委员会，然后通过我们的电子摇身分证号码的形式，公平公正公开的摇出我们所有的获奖名单。

最后一点强调一下我们的参选方式：

第一、可以通过网络。可以通过登录搜房网等房地产网站，我们在网站上都设置了专门的页面进行答题，答题的时候有三个主意事项：

一、一定要填清楚自己的姓名和手机联系方式。我们会及时的和大家沟通联系，来汇报我们奖项评选的进程。

二、一定要注意填写自己的身分证号码。因为最后的领奖方式是通过电脑摇取身分证号码的形式来公布我们获奖人员。

三、提醒大家有时间关注一下我们在三大网站及时发布的一些信息。我们会把这次市场调研的相关信息及时的公布在三大网站。

第二种方式，请大家利用休息的时间来了解东亚国际城这个项目，来我们售楼处在现场填写我们的答题卷。

第三种方式，就是我们在沈阳的主流媒体平面媒体，广告上面都会有我们答题卷的简报，可以通过简报的方式来填写。

这三种方式。我们这次应该说参与方式非常的便捷也非常的简单。通过调研的结果来最终确定东亚国际城开盘均价，也就是说为我们的业主来提供物超所值的高品质的居住产品，同时也能够充分体现我们东亚新华地产为百姓建房，做百年地产的这种企业使命。

我们的宗旨就是，进入沈阳以后，我们不但要为沈阳的百姓建房，为大部分的需求改善居住品质的百姓建房，同时我们要建设的是老百姓能够买得起的好房子，这是我们企业一贯的开发宗旨。

我的讲话就到这。谢谢大家！

主持人：

非常感谢方总对这次自己房价自己定活动的详细介绍。

东亚国际城这种定价做法是不是营销噱头呢，会不会导致知识的价值被低估呢？我们请来了建筑大学管理学院院长刘亚臣教授，请他来对这次活动和浑南地区的发展前景发表自己的见解。有请刘教授！

图为： 建筑大学管理学院院长 刘亚臣教授

刘亚臣：

今天很高兴到东亚地产来。

和媒体包括各位朋友多次见面，祝大家新年快乐，春节过后09年就是牛年，中国古语讲牛马年好种田，所以牛年还是应该做点事的。

感谢东亚地产让我过来，但实际上我很少参加这种活动，所以今天借这个机会，我谈一点看法。

在比较寒冷的冬天，特别是在房地产业低温运行的情况下，东亚地产举办这么一次活动这是一种勇气，另外搞这个活动自己的房价自己定这是一种创新，这种创新方式是和它的口号放在一起的，我很欣赏它的口号：为百姓建房，做百年地产。为百姓建房是开发商应该放在心里的一个宗旨，大家知道浑南地区的房地产业发展也是非常快的，特别是进入新世纪以来，虽然90年代以后浑南地区蠢蠢欲动把它建成一个高新区，但实际上后来它是以房地产起家的，大量房地产项目进入浑南，进来以后实际发展都是分散的不是太好，但是有两个东西把整个浑南地区的房地产进行整合，一个是奥体中心，如果没有奥体中心大家很难想象它周边这块地产会有什么价值；第二个就是浑南大道，如果没有浑南大道，大家很难想象浑南大道两边的房地产有什么便利。这两个整合对浑南地区的发展，或者对浑南地区地块价值潜在价值起到一个非常非常核心的作用。

东亚地产还有一点，就是它临近我们沈阳市建筑大学，步行超不过五分钟，所以我特别欣赏它这句话为百姓建房，让百姓去定价，所以我们期待这个房地产价格的形成。大家知道在我们建筑大学的西部，它的第三期我们建筑大学很多去认购了，它的均价是三千多块钱，万科新里程认购了，新地在我们对面，在这个情况之下，东亚地产能够本着为百姓建房，能够本着让大家自己去定价，我想这不仅仅是它想真正的获得定价的一个依据，而确确实实是要考量一下整个沈阳的消费者究竟需要的是一个什么样的价位，我想这是一个非常好的行动，我想只有这样它才能够做真正的百年地产。

东亚这个品牌我想是一个成熟的品牌，我刚才看到它的小册子，东亚直接用汉语拼音翻译成东亚新华，我觉得很成熟，在一次和外教的探讨会上我们一个领导在讲小康社会的时候，这位同志的发言时候就想小康社会是什么，最后我跟他说就是翻译成小康的汉语拼音，我们进这个品牌为什么能够支撑下去，因为品牌给我们一个信誉，我们相信它，但是信誉来自于质量，质量来自于实力，实力来自于专业，而专业来自于责任，如果没有责任，再专业的东西也不会做好，所以我希望东亚这个品牌真正能在我们的建筑之东浑南大道之南能够打造一个真正的品牌。

我们的浑南大家知道这个地区刚才我说了整合，一个是奥体中心一个是浑南大道，这个对浑南的整合是非常不错的，虽然大家觉得现在房价是低温运行，但是房地产发展远远没有结束，在一定幅度内涨涨跌跌是有的，但是大的发展远远没够，刚才来的时候我开车转了一圈，方方正正这么一个地块，一个好的户型设计，我想肯定会伴随我们房地产的，特别是浑南地区房地产业回暖的时候它会很好的站起来推出去。

我想对这个地区有一个比较好的评价主要是这一块，我们看到浑南地区这一块应该是一个结点，大家再往东看是工业区，再往南也是工业区，在浑南大道两侧好的地方已经不多了，这应该是一个结点的位置，这种结点的位置应该说对这个地区起到一个很好的补充作用。

第二个我想强调的是这个项目的方便性。出行的方便、道路的方便等等这些方便。如果方便了，那么这个项目价值就很好，如果不方便，那么这个价值往往不是非常高。方便性往往是我们选择高档住宅区非常重要的一点。第二个就是在浑南地区这种大的阳光，没有任何阻挡，它可以随心所欲的去规划，可以随心所欲的去建设，不像在城区里面，所以说能够有这种我的房价我来定，如果把某些户型能够按照他自己的意愿做一些修改，我想这可能更适合我们老百姓的愿望，这种愿望我想对整个地产应该是不错的。现在的地产沈阳的房屋也不少了，我想真正的房屋有两点有可能被老百姓所需要，第一个就是使自己的地产变成稀缺资源，不管市场如何不好，好的东西总是有市场，第二个就是从价格来讲，必须要贴近老百姓，如果不贴近老百姓，老百姓不真心实意的去做那就很麻烦。

中国的房地产业到底到了什么程度，经济适用房是否应该继续下去，这种本质的定位我想一月底二月初就会确定。包括对我们中央前一段的政策进行反思，我们拿出一个东西来，这个东西在下一步人大会议之前做一个政策性的东西，这里有的东西可能发生变化，下午省社科联在我们那里搞一个论坛，所以关于中国房地产业应该说处在了一种确确实实的要对它有所把脉，拿出来一些确确实实的政策，既不忽悠消费者也不忽悠开发商，也不忽悠媒体，所以这个东西是该到时候去做了。

既然作为我们沈阳建筑大学的一个邻居，我们希望今后和东亚地产很好的合作，也希望东亚地产在浑南地区拿出一个像它口号中所说的以责任和专业为基础的，为百姓建房，做百姓地产。

我想今天自己房价自己定应该是一个开端。倾听老百姓的心声，倾听消费者的心声往往是一个企业发展的根本，如果不从这里面去听有很多问题是比较难做的。所以我预祝东亚地产在牛年有更牛的要求。

谢谢大家！

主持人：

非常感谢刘院长的精彩演讲！

从刘院长的讲话中我们不难听出浑南的房地产价格还是比较符合它的实际自身区位价值的，并且有很大的上升空间。那么未来沈阳房地产价格到底是涨还是跌，这是广大购房者最关心的一个话题。下面掌声有请沈阳房地产研究所副所长、沈阳房地产开发优惠秘书长齐锡晶先生为大家分析一下沈阳房价的相关走势。

图为：沈阳房地产研究所副所长 齐锡晶

齐锡晶：

各位下午好！

很高兴能在这样一个非常寒冷的季节和大家在浑南，在东亚国际城进行交流。人说仁者乐山、智者乐水。我今天是从我的家来到这里是跨过两条河，这里跟大家关注一下或者了解一下关于沈阳房地产市场的一些情况。

我想我跟大家的汇报或交流想分这样几个方面来谈，第一个方面就是沈阳房地产市场的基本分析。既然去谈这个市场，如果我就在这说它涨或者跌我想这样是没有说服力的，首先我们应该承认09年也好10年也好，这个历史是不能割断的，我们简单回顾一下最近几年沈阳的房地产市场，我事先准备了一个图，从这个房地产开发周期来讲，新千年以后，包括05年的国家宏观调控以后，我们开发商的房地产投资额是在逐年增加的；第二个方面，如果从商品房的销售来讲，比如销售面积，比如说销售金额，我们也注意到，即使宏观调控以后，比如2005年以后，大数是260万，07年是1300万多一点，08年大概也是1300万多一些，我们发现这个市场的销售量没有下降，逐年增加。再来看一看关于商品房的交易价格，05年一直看到07年，应该说我们十几年来，包括宏观调控以来，我们沈阳的商品房的均价是在温和上涨的，当然这里我想说一下，我也注意到网上有些人说这个家是把整个沈阳包括康平法库等等的整个行政区面积交易额去除以交易价格，这个也是上涨的，我们关心房价不能仅仅关心房价，比如想关心一下沈阳最近几年来土地的价格怎么样，这个道理就好比是如果面粉涨价了，电涨价了，请问面包涨不涨，从沈阳最近几年来土地价格来看，不管是商业用地住宅用地等等用地，包括土地的平均地价也是在出现一个温和上涨的状态，通过这些分析，我们基本上理清一个思路，最近几年来沈阳成交量和成交价格基本上双向温和上涨。当然我这种分析是从沈阳全市来讲，并不一定针对某个楼盘。

第二想跟大家谈一谈关于当前，如果说刚才我们谈的是过去，那么当前就是现在，关于当前2008年1—10月份的数显示比较好，应该说2008年1—10月份沈阳市房地产开发建设的投资额比去年的同期增长46.7%，其中商品住宅增长42.2%，包括施工面积比去年同期上涨17.3%，竣工面积比去年同期增长39.4%，其中新开工面积同比下降了27.2%，新开工面积下降说明什么呢，就是正在建的房子还在多，但是新开的少了，新开的少了也许目前没有什么反映，大概一个项目开发周期两三年，可能两三年以后房子入市量就会有所减少了。再看看房屋的销售情况，1—10月份沈阳销预售商品房将近1100万平方米，应该说这销售金额来讲411.62亿，同比分别增长1.44%和4.19%，我用两个图跟大家演示一下是最近12个月，最近12个月我们沈阳市批准入市房子的量，办了销预售许可证房子的量，从这个图上来看，批准入市量各月没有波动，差别不大。下个图跟大家汇报的是最近12个月卖出的房子的量，我们管它叫登记销售量，因为房子一旦成交了就会到房产局进行备案，从这个量可以看出来九月份突然高，这是因为九月份有房交会，如果把这个高头削弱一点分摊到前后的话，基本上是稳定的。再跟大家汇报一下关于商品房的价格，根据房产局合同备案的数据，2008年1—10月份，沈阳商品房均价同比上涨5.66%，其中商品住宅比去年同期上涨1.92%，这种数可能也许有的同志感到怀疑，那么下一个图跟大家汇报的是最近12个月沈阳市的平均房价，这个告诉我们一个信息就是到08年如果说深圳等等沿海城市出现了量价双跌情况，而沈阳交易量增长，交易量稳中略升，这正好跟他们不一样。比如说拿浑南，拿东亚国际城去跟康平一个楼盘比这不太好，那么如果看看各区或者各县区，看看他们商品房包括商品住宅的平均价格，我们可以发现浑南新区1—10月份，商品房平均价格是3700块钱，商品住宅基本也是这个水平，刚才方总跟大家说自己房价自己定这个活动，我想这个定价权和交易双方都有关系，但是沈阳总体情况还是比较稳定的，如果说就关上门来说沈阳也不好，所以接下来我想把沈阳放在全国来比，如果跟全国比，拿沈阳我们一般就比跟沈阳差不多的，我们找15个副省级城市，1—10月份，沈阳整个的情况是比较好的，我们所谓比较好是因为人家不盖房子，深圳出现了这样那样的问题它退步了，但是我们进步慢慢慢也可以超过它，沈阳在15个副省级城市当中排名是名列前茅的，尤其是跟深圳、广州、南京等等比，包括跟杭州比，沈阳的市场前景还是好的。但是我想说一句，即使是深圳、杭州等等地方出现了一些波动，它的核心区高品质楼盘的价格没有跌。因为房子本身有一个保值增值功能，它跟存的股票不一样，真的好东西还是不跌的，如果这种跌不跌我们看一下2008年十月份沈阳跟其他城市商品房价格涨幅来比我们可以发现，如果全国出现了这样那样的波动，应该说由于房屋的不可移动性，我们中国的区域比较广阔，我们绝对不能说上海感冒辽宁吃药，深圳房价跌沈阳就一定跌，由于中国的地域广阔，由于房屋的不可移动性，我们应该承认房地产市场的不均衡性，应该承认它们的差异性。那么这种不均衡性还有一个体现，大家说，沈阳这么多房子谁来买呢，沈阳人可以买，最近我们研究发现外地人来沈阳购房，2008年1—10月份外地人在沈阳购房总量占32.18%，比上一年的同期增加1.18%。我们还没有像深圳、上海等等，上海人买不起上海房，可以外地人住上海。如果说把外地人买房填成一个表来汇报这个可能更详细一些。这里我想说明的是，沈阳经济区随着阜新市的加入，今年八月份已经正式起动了，沈阳经济区起动以后，八城市之间异地可以办理住房公积金贷款，各位可以想象是阜新对沈阳市人民的吸引力大还是沈阳对阜新市的人民吸引力大呢，我想沈阳这样一个区域性中心城市的功能在沈阳经济区概念建立的初期会发挥一个集聚作用，把外地人进一步汇集到沈阳，因为它毕竟是一个省会。

第二大方面想简单说说关于金融危机和现在的房地产新政。应该说金融危机是不能避免的事，在国外发生的，从美国的次贷危机引起的，那么关于金融危机的定义和美国次贷危机形成的机理我就不说了，我想说一说关于房地产新政。国家对房地产业的概念、理念，08年上半年和下半年发生了变化，下半年基本是扶持房地产业发展。这里有一些表来汇报2008年国家出台的部分房地产政策。应该说这个政策很多。08年上半年如果是宏观调控的话，下半年是搞活经济。搞活经济重要支柱产业之一就是房地产业。

那么在这个背景下，沈阳市出台了沈阳25条房产新政。沈阳25条房产新政如果把它归纳一下，可以这样说，三个方面：

第一、鼓励消费。

第二、促进投资。

第三、优化服务环境。

这些政策我个人觉得在目前中国的法律范围内已经是最优惠的了，而且这个政策的效应在11、12月份已经开始显现，因为这个政策有效期到2009年底，我们认为它会进一步发挥效力，如果说其他城市的政策是救市的话，我想沈阳是助市。

最后，想跟大家对未来的市场包括价格进行一点展望。我想如果我们分析未来市场的价格应该考虑它的价值。应该考虑市场供求。我们沈阳有没有需求，如果供需关系失衡的话这个价格就不好谈了。第三个应该考虑竞争规律，现在开发商之间的竞争比较激烈，包括刚才谈到的周期波动规律，我们不能否认市场是有周期的，我们现在处在比较艰难的时候，但是这个时候我想包括购房包括购买一些资产是个时机，怎么说呢？国外的金融危机给中国也带来一些影响，目前一些资产的价值普遍被低估了，咱们不说房子咱们说股票好了，它普遍被低估的时候，也许这个时候进一些资产性或者资本性投资可以获得比较好的效益。这样一说以后，接下来跟大家谈一谈房价。

我们觉得沈阳房价一般来讲比如说4000块钱一平也好，还是3800块钱一平，这个房价里面有这样几个因素组成：第一、开发商买地的钱；第二、建筑安装工程费；第三、各种税费；第四、管理费、营销费等等；第五、开发商利润。

我们从08年奥运会前后开始，对沈阳市82个楼盘进行了分析，分析以后得出一个表，当然这个表不是我为今天这个会议特别准备的，因为来不及，目前来讲沈阳开发商确实获利了，我绝对不能否认开发商赔了，他是商人，从我们调查的80多个楼盘来看获利空间不太大，尤其从08年来看获利空间有所下降。那么现在谈到房价降不降，那么我想问了构成房价因素里面的哪个因素能降，如果有能降的房价肯定就降了。我们说一个房子降不降价要考虑房子有三个因素，第一它能用，所以它有使用属性；第二是投资属性；第三是虚拟属性，就像股票似的。那么沈阳以往泡沫比较少的话，这个虚拟成分少，如果说降价只是把泡沫挤掉，而我们泡沫小；而这个使用属性，比如我们家住的房子你说房价涨了降了跟我有什么关系，我得住啊，所以优质产品肯定具备保值增值的功能，这些我们在深圳在美国的次贷危机当中都体现了。

所以考虑到未来沈阳市场的特殊性，我们认为南方某些地区的波动实际上也对沈阳购房者产生了一个持币观望这样一个影响，但是它不会使沈阳的房地产市场格局发生重大变化。总的来讲，房价涨幅应该也是控制在一个合理的范围内，如果对09年房地产市场做一个预测的话，我们09年市场是平稳发展的一年。

受市场波动影响较小的房子的使用功能，以及开发企业以成本导向为主的定价机制，预示着09年沈阳商品房价格不会出现巨大波动。具体点说，比如拆迁成本还得加大，环境不断改善投入要增加，外来人口购房，都有可能推动房价上涨，但是沈阳居民消费水平不高，包括我们某些税的价格在回落，包括优惠政策也有可能使房价下降，这两种因素加在一起，我们认为09年沈阳市房价不会大涨也不会大落。

最后，我想说，良好的区域、良好的环境、良好的楼盘、良好的企业信誉，应该说会使它所对应的物业具有一个比较好的抗跌效应。

我相信风雨过后通常会有彩虹。

谢谢大家！

感谢齐所长精彩发言。通过齐所长详细的介绍和分析我们应该对09年房地产市场的价格有了一个自己初步的判断。像我们前面说到的我们东亚国际城自己房价自己定新闻发布会是我们把定价权下放给广大购房人民。我们这种做法在沈阳媒体里起到了什么样的反响呢，有请我们今天媒体代表沈阳晚报广告部秦俑先生发言！

图为： 媒体代表沈阳晚报广告部 秦俑先生发言

秦俑：

很庆幸从99年我参加工作就在媒体里做着房地产宣传工作。有这样的一个感受，就是我在刚参加工作的时候，那个时候带老百姓看一些房到一些开发商那里去看盘，那时候作为一个刚毕业的学生参加工作，我非常羡慕每一个能够马上买房子的这些业主，其实今天我还有一个同样的感受，就是第二次羡慕我们在座的各位，就是你们还没有买或者是想要买房，我觉得这也是很值得羡慕的事情，为什么这样讲呢？因为其实我更多的是谈一些对今天自己房价自己定活动的一点感受，简短的回顾一下房价对房地产开发商或者对老百姓的一点影响。

在十年的房地产宣传工作当中，我估计通过我的工作或者是媒体的表现，有很多人比较早期的买了一个房子，这样的话他应该也是比较早的一些受益者。而在过去一两年时间里买，买房置业的话，他应该还是受到了一些调整的压力。我觉得这是一个不争的事实。就是说房地产行业确确实实的面临着调整，就沈阳而言，我也认为这种影响会有一个相当长的一段时间。用一句歌词把今天活动的意义解读一下，在人的一生当中很重要的几个事情当中，比如说考大学，就业，今后我想结婚也是一件大的事情，再有就是买房，这些都是人的一生当中很重要的结点，其中两个比较重要的结点就是爱情和买房。想起一首歌，叫做为爱痴狂，是刘若英唱的，这里面有一句歌词：想要问问你敢不敢像我这样为爱痴狂，其实如果通过我的这种感觉的话在过去的几年里，尤其在房价的具体体现，比如一个外地的开发商这个项目利润有七八千，这样痴狂的表现令他持续的开发，但是今天的开发商就没有那么痴狂了，可以讲在过去的两三年的房价，包括开发商包括买房者不管什么样的房子只要能买到就行，也不管银行的利息会有多高，只要是你想买，有的人可能就十万块钱他就敢买五十万的房子，这更多的是还是昨天的情景。

第二首歌，当爱已成往事，这是张国荣的一首歌，其中有这么一句歌词：为何你不懂，只要有爱就有恨。这我就想到当先房地产行业的调整，实际就是过去爱的太疯狂了，实际上每个开发商都面临这样一个阵痛。

还有一个叫有一种爱叫做放手，是阿牧的一个歌手唱的，我们享受如果让你付出所有，让真爱代替我，有一种爱叫做放手。我觉得这种爱是什么概念，如果对一个开发商房价是最爱，做一个好的规划也好，设计一个好的户型，终归而言他是希望获得一个好的房价，这是他最终的目的，通过房价实现它的利润，那么房价是他的最爱，其实对于每一个买房或者是想要买房的百姓，房价依然是最爱，首先买完房子的不希望房价跌，作为我们买房最主要的群体，实际上你们一直也没有一个真正的定价权，我们昨天看到的情况你想买的这套房通常开发商告诉你是没有的，明天释放出来价格又责备了，这种现象应该讲或者是不会是东亚这样的开发商能够采取的。取而代之的是东亚这样有责任感的房地产企业，他能够做到让购房者有一定的话语权。

我相信它的这种行为会影响更多的房地产企业，也希望通过这种行为让我们沈阳的房价达到一个让绝大多数人都能够接受和让房子不成为负担的，让购房置业真正变成一个幸福的开始，而不是一个负担的开始。

还有最后一首歌，我也觉得非常的特别，歌名叫做特别的爱给特别的你，当中有一句歌词：没有承诺却被你抓得更紧，没有了你我的世界雨下个不停。我相信对于东亚人而言，没有购房者或者购房群体的支持，我想整个房地产行业都依然会雨下个不停，但是刚才齐教授讲了风雨之后通常会见彩虹，所以我也希望东亚这样一个活动，做的这样一个特别的举动，能够有自己定房价这样的信心和机制，那么作为现在我还很羡慕的人们，就是还没有买房的人我想应该尽快行动起来。

谢谢大家！

主持人：

由于时间的关系，今天的新闻发布会进行到这里基本上已经告一段落。在此我谨多数东亚国际城的全体员工向现场的来宾、领导及各位朋友们表示衷心的感谢，谢谢你们一直以来对东亚国际城的支持，在接下来的日子里我们东亚新华地产将一如既往的为百姓建房做百年地产。

下面我宣布东亚国际城自己房价自己定有奖竞猜活动到此结束。祝大家身体健康、工作顺利。谢谢！

2009.01.10